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一、土拍前情

按照惯例先聊面粉，地块是今年3月底拍卖，该批次比较热门的地块，毕竟建发去年11月在隔壁拿下的地块，楼面价高达28734元/㎡，但本次建发中途退出，表示不争不抢。最后是国贸和绿城相互抢夺，将楼面价冲到接近两万八，算是给财政支援一波。

后续传出绿城和国贸合作的消息，不过看应是没谈成，濒危的绿城在福州市场又多了一个独立操盘项目。

二、地块素质

区位：地块处台江商贸中心且更靠近鼓楼，配套自是不必多说，基本该有配套周边都有，距离地铁1号线茶亭站五六百米，步行可达，不需要等未来地铁。

学校方面：早先出地没划片，原旧改周边划国货路小学，周边还有台五小、群众路小，最终划哪里不确定，只要不是台五就还行。

对比隔壁建发瑞云，没有双主干道夹击，除北侧那栋楼临群众路外，还有那么一点闹中取静的感觉。

但地块南面是一百五六十米的超高层世茂茶亭、东侧高容积率的安置房，预计也是大高，整个项目被挤在中间，会有些压抑。

2、项目规划：

一、项目规划：

社区排布：不大且歪歪扭扭的地块塞下9栋楼：1栋11F、3栋13-17层小高、5栋19-31F大高，约398套。

楼栋分布，锯齿状地块不规则，在中南部位置凹出地下会所和景观水池前设置两栋220㎡的户型，148-155㎡的小高设置在两端，南侧沿路也有一栋176㎡大户型。

排布基本没什么逻辑，2.51容积率、日照带来的排布难度。除外部高层影响，社区内部也是南高北地、波浪般的天际线，自遮挡比较严重。

二、户型配比

规划148-220㎡户型，超70%户型170㎡以上，其中176㎡是主力，绿城还是一如既往的勇敢 ，桂语映月到现在剩下的基本是175以上，虽然地段上不能对比，但现在市中心供货充足的情况下，谁的地段又比谁的差呢。

三、社区规划

占地不大，从总平上看，景观轴根据地形呈现带状，楼间距不大，大部分在25-35米，楼栋山墙之间基本是种点树开条路。

6号和3号楼的楼间距最大，有五十多米，做中庭景观水池，在南侧小肚子配置下沉式庭院及地下会所，包含 私宴厅、健身房、瑜伽室、棋牌室及茶室等空间。

社区全楼栋均连接风雨连廊，算是改善项目的一个配置。

同时项目基本全架空，封闭式和半封闭式空间，配置书吧、儿童游乐、茶室及社交空间等。

四、建筑外观

颜值即正义，从前期宣传看‘月华系’在外立面设计上 引入全新无转角全面“曲面屏”设计，用曲线柔化建筑边框，并融入灰绿色陶板线条，同时预计会使用系统门窗、铝线条。效果图是好看，更加现代、时尚。

杭州绿城芝澜月华外立面

五、装修配置

目前只开群众路95号、东百中心的展厅，详细的配置没有官方的公示，但根据消息不会太差，基本也是瑞云起步，局部装饰、电器可能还有升级。

3、户型分析：

户型设计为主流传统的大面宽设计，都有独立电梯入户空间，但基本存在电梯正对入户门的问题。

147㎡：四房两卫，大竖厅布局，客厅面宽6.5米，超大面宽；南北双阳台，南阳台包入客厅，进深4.85米，算是户型的一大亮点。

主卧及南次卧开门洞，客厅景墙不完整；大厅带来端厅的弊端，餐厅不独立，且正对公卫门。

155㎡：四房两卫，主流四面宽朝南户型，对比147，主卧整体空间更舒适。需优化客厅因需预留南次卧过道空间，面宽影响；无生活阳台。

176㎡：四房三卫，155㎡的升级，双套房，主卧面宽3.9米，空间舒适；客厅面宽5.4米，大客厅空间。

客厅因需预留南次卧过道空间，空间使用率不高；南向生活阳台需进出次卧，使用不方便且空间不大。

191㎡：四房三卫，大主卧套，设置有家政空间；入户玄关空间大。三卫存在一个暗卫，大户型里比较常见的；客卫门斜对餐厅；无生活阳台。

220㎡：四房三卫，超大餐客厅空间，双主卧套；入户玄关空间足，归家尊崇感足；大户型难得的三卫全明。

主卧空间虽然大，但豪华感较弱；入户门正对电梯门且距离近、空间较为局促；大户型无家政动线。

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契税减征新标准从2024年12月1日起执行：

首套：

建筑面积≤140平米，契税1%

建筑面积＞140平米，契税1.5%

二套：

建筑面积≤140平米，契税1%

建筑面积＞140平米，契税 2%

契税新政敲定，2024年12月1日前，个人销售购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行。 新政执行影响哪些？

1、房子面积标准由过去的90平方米调整为140平方米。对于首套90平方米以内住房，以及超过140平米的购房者没有影响；

2、对于90-140平方米的首套房购房者契税可以减少0.5%。二套购房者超过140平方米的可减少1%，140平方米以内的购房者可以减少2%契税。

3、

3、其中受益最大的是一线城市购买二套房的购房者，过去二套按3%收取契税，新政策将变成140平方米以内1%，140平米以上2%，购房者最多可享受2%的契税减免。 举例来说，购买第二套房的购房者，总价500万元，140平米的房子，过去契税要3%也就是15万元，新政策后将按照1%收取，也就是5万，契税减少10万元。

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