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大东海玺悦：低密住宅的真实面貌

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日前，福州市住建局就近期开发商“降价”、“保交房”等问题，拟定了最新商品房销售管理方案，向全市人民征求意见！

这难道意味着，“限跌令”要在福州楼市卷土重来？不降价，开发商真的有自主造血的能力吗？

划重点

01

新政发布！

你方唱罢我登场？

11月26日，福州市住建局官网上的征求意见栏中多出了一则《关于进一步加强商品房销售管理的通知》（征求意见稿）（以下简称《通知》）。

《通知》一经推出，中房君马不停蹄地阅读了全文，发现主要包括了加强销售方案备案管理、规范开盘驻场监督制度、维护房地产市场秩序三大方面。其中，在加强销售方案备案管理方面，《通知》明确，房企应按照土地出让合同及预售范围制定商品房销售方案，并向住建局备案。

《通知》要求，销售方案内容应包括项目的基本情况、建设情况及本期计划预售商品房的价格区间。

此外，销售方案还应列出详细的销售计划，及发生投诉纠纷的有关处置措施，明确项目的客服、工程质量、装修质量负责人等。另外，在规范开盘驻场监督制度方面，《通知》强调，商品房销售应明码标价，预售资金也应依法纳入监管范围。来源：住建部官网

在当前的房地产市场中，低密住宅项目因其舒适的居住环境和高品质的生活体验而备受购房者关注。然而，是否真的低密，还需从多个维度进行深入剖析。

一、容积率背后的真相

容积率是衡量一个住宅项目密度的重要指标。大东海玺悦项目宣称其为低密住宅，其容积率1.85从数字上看似实至名归。但实际情况如何？项目地块被分割，幼儿园占据了一部分空间，对容积率产生了一定影响。此外，项目南侧紧邻18层的日出印象住宅，两者几乎融为一体，这意味着项目并未获得红线外的额外空间。因此，从实际效果来看，其低密程度并不如预期。

二、户型设计的优劣

大东海玺悦提供的户型选择包括89平米、119平米和129平米。其中，89平米的三房两厅两卫设计，虽然拥有宽阳台这一亮点，但北面隐私却成为一大缺陷。119平米的四房两厅两卫则显得中规中矩，走廊空间浪费和客卫位置不佳影响了居住的舒适度。至于129平米的四房两厅两卫，尽管客厅面宽且设计了阳台，但客厅墙被卧室入户门隔断，餐厅位置不佳，动线设计也存在问题。

三、区位条件的考量

项目位于五里亭，交通便利，距离2号线仅450米。此外，距离晋安湖900米，距离世欧广场和泰禾广场分别为1公里和1.6公里，购物休闲配套完善。然而，项目距离2环高架仅130米，可能存在噪音影响。项目南北两侧均为老房龄社区，城市界面略显陈旧。

总结

大东海玺悦项目在容积率、户型设计和区位条件等方面都存在一定的问题。尽管项目宣称低密住宅，但从实际效果来看，其低密程度并不明显。因此，购房者在选择时需全面考虑，谨慎决策。

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