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【导语】中介刷屏“腰斩价”，楼市狂欢还是套路？

春节后，福州楼市掀起“特价房”风暴，中介朋友圈频现“单价直降2万”“金山豪宅4折甩卖”等吸睛文案。其中，大东海天樾以“4.3万降至2万+”的噱头成为话题焦点。是真“割肉清仓”，还是营销话术？本文结合实地探访与数据对比，揭开降价背后的真相。

【背景】高价拿地遇冷，去化率仅5%的“沉睡盘”

大东海天樾位于金山核心区，2021年2月以楼面价2.29万/㎡+配建竞得地块，定位中高端改善。项目2022年7月开盘，推出100套房源，主打150-205㎡大平层，但两年半仅网签5套，去化率低至5%，成为金山板块“滞销典型”。

滞销原因分析：

定价虚高：开盘均价3.3万/㎡（毛坯），远超同期竞品（如建发玺云精装3.3万/㎡）；

社区短板：仅2栋楼、100户，无规模社区配套，居住体验受限；

房企口碑：大东海品质口碑弱于建发、国贸等头部房企，改善客群信任度不足。

【真相】“腰斩价”实为备案价8.4折，中介话术藏猫腻

中介宣称“单价4.3万降至2万+”，实为混淆概念：

“原价4.3万”从何而来？

项目备案价最高仅3.8万/㎡（以大户型为例），所谓“4.3万”实为房企早期宣传的“预期售价”，从未实际成交。

“特价房”真实折扣：

以1号楼901房源为例，备案价646万（单价3.2万/㎡），现特价551万（单价2.68万/㎡），实为备案价8.4折，与市场主流优惠持平，并无“腰斩”级让利。

楼层差异：中介主打“2万+”多为低楼层房源，中高楼层实际售价仍在2.7-3万/㎡区间。

【对比】金山核心区竞品PK，性价比孰高孰低？

结论：

价格优势有限：天樾毛坯价与竞品精装价差距仅10%-15%，实际性价比不突出；

社区硬伤明显：微型社区缺乏公共空间，难以匹配改善客群对“高端盘”的期待。

【风险提示】“现房诱惑”背后，三大隐忧需警惕

流通性风险：金山未来供应扎堆（如建总流花溪、待拍地块），大平层竞争加剧，天樾小社区或成“二手滞销品”；

品质存疑：大东海旗下项目屡遭维权（如桂语映月外立面降标），天樾能否兑现“豪宅”承诺？

溢价透支：即便降价后，2.7万/㎡单价仍高于金山二手次新（如融信白宫挂牌2.3-2.5万/㎡），投资属性弱。

【结语】楼市没有“神话”，只有真实的价值逻辑

大东海天樾的“降价狂欢”，本质是滞销盘借助中介话术的最后一搏。对购房者而言，与其追逐“骨折价”噱头，不如回归地段、品质、流通性三大核心指标。毕竟，房子不是快消品，降价背后往往藏着更深的代价。

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一房地产

1. 房地产定义：房地产是一个综合且复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物则依附于土地而存在，与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。

2. 房产与地产：房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅商铺、厂房、仓库以及办公用房等。地产则是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。

3. 房地产特点：由于其位置的固定性和不可移动性，房地产又被称为不动产。

4. 房地产拍卖：其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

二、产权类型

1. 商品房：是指房屋由开发商建设出售的，买受人取得房屋产权证后，可以自由对该房屋进行买卖、出租。

2. 成本价住房：成本价房屋是房改售房的一种规定，职工以成本价购买房屋后职工拥有房屋的全部产权，职工再次上市出售，必须征得售房单位的同意。

3. 标准价住房：标准价房屋是房改售房的一种规定，出售公有住房时，职工占有一部分产权，单位占有一部分产权，一般是职工占有94%的产权，单位占有6%的产权，职工以标准价购买的住房拥有部分产权，被称之为标准价房屋。

4. 经济适用房：为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。

5. 房改房：房改房是指城镇职工根据规定，按照成本价或标准价购买的已建公有住房。

三、房屋面积计算

1. 建筑面积：指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

2. 套内建筑面积：指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

3. 使用面积：是建筑面积扣除公摊面积及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积，俗称地砖面积。

4. 公摊面积：指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其他一些配套设施的面积总和。

5. 占地面积：建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积。

6. 预售面积：指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。

7. 销售面积：套内建筑面积+公摊的公用建筑面积；商品房按“套”或“单元”出售。

8. 竣工面积：房屋竣工后实测的房屋面积。

9. 共有建筑面积分摊系数：整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套内建筑面积之和的比值。

10. 预测面积：购房者在购买期房时，无法获知准确的房屋面积，开发商会根据设计图计算出房屋的预测面积，供购房者参考。

11. 实测面积：房屋建成后，房产测绘单位会对房屋进行实际测量，得出的房屋面积即为实测面积，也是购房者实际使用的面积。

12. 合同约定面积：购房者在签订合同时，开发商会在合同中注明预测面积，并按照这个面积计算房屋价格。合同中一般也会说明预测面积和实测面积存在误差的处理办法。

13. 产权登记面积：购房者在买房后办理产权证时，产权证上会有一个面积说明，即产权登记面积，一般按照实测面积来登记。

贷款首付比例：

福州首付比例统一调整为不低于15%，不再区分首套和二套房。

三、住房套数认定：

优化住房套数认定，对居民家庭购买住房申请商业性个人住房贷款时，按照居民家庭在购买住房所在区的住房套数进行认定。

政策实施前：认定为居民家庭在福州五区范围内的住房套数，以确定是否为首套房或二套房贷款申请。

政策实施后：家庭在某一区内没有住房，即使在其他区域有房产，也可视为首套房贷款申请。如台江区有房产，但鼓楼区无房，则鼓楼区贷款按首套房。

按区住房套数认定，有效解决福州有住房改善需求的家庭在购置不同区域房产时面临的贷款难题。

以往，虽购房套数未受限制，但贷款的制约依然存在。政策调整后，针对那些追求地段升级和鼓楼学区资源的家庭，解决了购房时面临全款资金的压力，这无疑在一定程度上激发这些家庭的购房意愿和置业需求。