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绿城华林府：备案名（鼓华公馆），地处：鼓楼区华林路北侧、华鸿路东侧 。

项目占地6.85亩，规划2栋小高层独梯产品(13F，15F)，建面约128平，145平，合计52套，毛坯交付。

02

PART

楼盘土拍

2024年8月30日，抚州宜福以1.37亿竞得2024-28号地块，成交楼面地价11452元/㎡，溢价率13%，可售参考楼面价21278元/㎡。

地块合计占地12.67亩，容积率1.42，限高50米。

地块一住宅用地面积约6.85亩，容积率≤1.6，划片屏山小学。

地块二幼儿园用地面积约5.79亩，要求配建福州市鼓楼区教师进修学校附属幼儿园（不少于9班）。

分析：去年土拍下半场，随着保建国集体缺席，鼓台地块溢价率也有所下降，其中袖珍地块被小型民企拿下。

对于鼓楼这幅被宜福置业拿下，从楼面价2.12W来看，周边前2年建总拿下的晋安的华林雍璟，楼面价也达到21453，溢价情况尚可。

从开发空间来看，由于配置幼儿园，实际的住宅面积非常袖珍不到7亩，容积率1.6，限高50米，单看基础指标算不错。

最终项目拉来了绿城代建，给出的规划也比较简单，两栋小高层，主打刚改产品。

项目冠上了绿城的名号，只不过绿城在福州的口碑也是一言难尽，这次绿城管理，也没有股份占比。

虽然绿城没有股份看上去好像差点意思，不过按绿城的调性，没股份也不是什么坏事。

最少出问题就找唯一的代表宜福置业，省的两家企业在那边互相甩锅。

综上，对于这幅袖珍地块，去化压力不大，加上溢价不多，无非就是快速走量清盘。

对于袖珍地块，顺便盘点看看：

对于市中心内的袖珍纯商地块，其中鼓楼占比最高，特别在去年下半场鼓楼就成交了3幅，近期土拍又要供应。

从这些地块最终上市表现来看，基本都不算太差。

对于袖珍地块，前几年还是受到不少追捧，不过目前的市场，保建国不参与后，也就被不知名的房企拿下，大概率都是采取合作的方式。

对于袖珍盘，目前个人感受，除非地块非常核心，否则定位改善盘，也只适合地缘的入门改善，可以称为变形的鼓楼刚需盘。

这样的定位，对于袖珍盘，投入的资金不大，售价也不会溢价过高，最终走量清盘即可。

当然很多项目最终还是希望卖到高溢价，只不过目前的市场，走高改并不一定有太多客源。

对于购房者，如果看上这种袖珍盘，最好也是按持平周边二手价做参考。

03

PART

户型情况

128平：四房两厅两卫，独梯产品，四开间朝南，比较主流的布局，缺点就是餐厅空间略局促，厨房在北侧，并非完全南北通透，客厅包阳台，成方厅，相比于宽厅效果差一些。

145平：四房两厅两卫，128平的升级版，客餐厅的面宽拉大，其他就没有太多变化了。

分析：对于项目的户型，没有过多出彩设计，不过依靠小高层的优势，得房率也不会太差，只不过从户型图来看，这点体现看不太到。

相比于目前市场新盘，L型大玻璃，大面宽布局等，项目都没有出现，只能说稍显遗憾。

从户型也能看出来，这个项目大概率投入的心思也不多。

04

PART

区位情况

项目位于鼓楼，距离地铁1号线400米左右，有一定交通加持，距离省政府1.3公里，有一定地缘优势，周边还有省体、屏山公园等，生活气息充足。

项目由于袖珍地块，加上周边全是老房龄小区，城市界面稍显一般，自身地块不大，社区空间基本忽略不计，在这种新规内卷的新盘，这点也稍显遗憾。

🏡✅福州 绿城华林府

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契税减征新标准从2024年12月1日起执行：

首套：

建筑面积≤140平米，契税1%

建筑面积＞140平米，契税1.5%

二套：

建筑面积≤140平米，契税1%

建筑面积＞140平米，契税 2%

契税新政敲定，2024年12月1日前，个人销售购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行。 新政执行影响哪些？

1、房子面积标准由过去的90平方米调整为140平方米。对于首套90平方米以内住房，以及超过140平米的购房者没有影响；

2、对于90-140平方米的首套房购房者契税可以减少0.5%。二套购房者超过140平方米的可减少1%，140平方米以内的购房者可以减少2%契税。

3、

3、其中受益最大的是一线城市购买二套房的购房者，过去二套按3%收取契税，新政策将变成140平方米以内1%，140平米以上2%，购房者最多可享受2%的契税减免。 举例来说，购买第二套房的购房者，总价500万元，140平米的房子，过去契税要3%也就是15万元，新政策后将按照1%收取，也就是5万，契税减少10万元。

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