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近期，福州楼市在国家一揽子政策的强力推动下，迎来了新一轮的成交高峰。据统计，继国庆节后的热度持续升温，福州全市新房在10月7日至13日这一周内，成交量再度飙升，共计成交780套，其中五区住宅网签独占473套。这一数据充分说明，当前市场上，市区的改善型产品更受客户的青睐。

在房地产市场中，房子的优劣往往需要通过比较来体现，而优质的同行则成为了最好的衬托。当核心地段的优质产品遇到政策窗口期，便促成了购房者与开发商的双赢局面，也让更多的项目从同行中脱颖而出，成为品质红盘。 这些热销的项目不仅仅满足了单一的需求，而是实现了多维需求的平衡和优选。它们除了占据核心地段之外，还具有明显的共性：产品和社区配套超乎性价比，不少项目甚至采用了千万豪宅的配置标准来打造改善型产品。

例如，位于省府圈西湖旁的保利屏西天悦项目，其外立面设计汲取了世界豪宅纽约ONE57的非对称立面灵感，并参考了华尔道夫酒店的几何立面设计。项目的公区会所不仅配备了恒温泳池，还有高端私宴厅、健身房等豪宅会所才有的配置。

另一项目，保利天珺，作为鼓楼第四代代表作，其约60米的宝格丽酒店风阔尺府门彰显了豪宅的风范。项目还借鉴了安达仕酒店的精致度假风园林设计，将其搬到了家楼下。而建发瑞云则延续了建发的新中式风格，在南公园旁再造了一座江南园林，以科技智宅的概念俘获了客户的心。

南二环的惊喜之作：鹏湃·国公馆

在市核心地段溢价高昂的情况下，购房者自然会寻求其他地段的同款产品，以期以更低的价格享受到类似的高品质生活。在这方面，南二环的鹏湃·国公馆项目无疑是一个惊喜之作。

鹏湃·国公馆项目以其香山帮手作的苏式园林和24小时恒温泳池等独特配置，成为了南二环地区的独一份。特别是其建面约168㎡的阔境四房，更是备受高净值人群的推崇。如果该项目位于鼓楼，无疑也将跻身千万级豪宅俱乐部。

大师匠造的园林

能否成为千万级豪宅的园林，关键在于是否由大师匠心打造。鹏湃·国公馆斥资1亿，特邀有着600年传承的国匠香山帮团队，打造了约25亩的苏式园林实景示范区。香山帮技艺作为国内建筑史上的非遗文化符号，其设计过的北京故宫建筑群和苏州知名园林，都体现了其深厚的造园精粹。鹏湃·国公馆的园林设计一砖一瓦皆体现了江南风骨，成就了家楼下的“福州版拙政园”。

融合传统与现代的建筑设计

鹏湃·国公馆的设计团队以《闽游图》为灵感，以园林文化为根本，在保留32处明清古建的同时，将215亩低密地块规划成融合坊巷风貌、园林意境、当代生活的中式住宅聚落。居住于此，未来出门即可享受南二环版“三坊七巷”后花园。

高端配套与服务

近年来，高端盘纷纷采用“造酒店的手法造豪宅”，其根本在于评判豪宅品质的标准：前期看设计，中期看呈现，后期看服务。因此，公区、泛会所、架空层等硬件配套显得尤为重要。

鹏湃·国公馆以千万级豪宅为范本，打造了千万级酒店式泛会所，奢配24小时下沉式恒温泳池，目前南二环仅此一家。此外，还有私宴厅、健身房、瑜伽室、禅境茶室等圈层私属领地，以及千㎡四大主题架空层，星级服务下楼即享。

纯粹的圈层氛围

容积率的高低直接决定了户均资源占有率的多少。与周边主张“刚需为主，改善为辅”的大盘不同，鹏湃·国公馆以约1.0的容积率，打造了建面约116-168㎡的墅区洋房和建面约200-420㎡的中式合院。这种设计不仅吸引了高端客群，也营造了更为纯粹的圈层氛围。

产品力的极致发挥

鹏湃·国公馆在产品设计上也展现了极高的水准。建面约116㎡的户型起步即为四房，私享超5㎡的电梯间，形成了以餐客一体为中心，环形洄游动线围合的黄金四角格局。四室互不相扰，可三房可四房，尽可根据家庭需求改造。阳台采用双连设计，一半用于生活，一半用于观景。

建面约168㎡的奢境四房更是亮点满满，入户独享6-7㎡的电梯厅，拥有高得房率。阔尺竖厅加中西厨岛台设计，更加媲美豪宅居住体验。约10米面宽近16㎡的超阔阳台，举目尽是园林美景。南向双套卧设计，约30㎡的主卧小家化，无处不在的前沿设计小细节，让星级酒店的礼遇深入家的每一空间。

鹏湃·国公馆以单盘一己之力，综合了五星级酒店会所、苏式园林、古建历史街区等主城千万级豪宅配置。对于二环改善置业者而言，建面约168㎡的墅区洋房无疑是最佳选择。项目目前提供首付分期2年、月供补贴1年的限时钜惠政策，置业正当时。

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一房地产

1. 房地产定义：房地产是一个综合且复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物则依附于土地而存在，与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。

2. 房产与地产：房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅商铺、厂房、仓库以及办公用房等。地产则是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。

3. 房地产特点：由于其位置的固定性和不可移动性，房地产又被称为不动产。

4. 房地产拍卖：其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

二、产权类型

1. 商品房：是指房屋由开发商建设出售的，买受人取得房屋产权证后，可以自由对该房屋进行买卖、出租。

2. 成本价住房：成本价房屋是房改售房的一种规定，职工以成本价购买房屋后职工拥有房屋的全部产权，职工再次上市出售，必须征得售房单位的同意。

3. 标准价住房：标准价房屋是房改售房的一种规定，出售公有住房时，职工占有一部分产权，单位占有一部分产权，一般是职工占有94%的产权，单位占有6%的产权，职工以标准价购买的住房拥有部分产权，被称之为标准价房屋。

4. 经济适用房：为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。

5. 房改房：房改房是指城镇职工根据规定，按照成本价或标准价购买的已建公有住房。

三、房屋面积计算

1. 建筑面积：指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

2. 套内建筑面积：指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

3. 使用面积：是建筑面积扣除公摊面积及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积，俗称地砖面积。

4. 公摊面积：指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其他一些配套设施的面积总和。

5. 占地面积：建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积。

6. 预售面积：指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。

7. 销售面积：套内建筑面积+公摊的公用建筑面积；商品房按“套”或“单元”出售。

8. 竣工面积：房屋竣工后实测的房屋面积。

9. 共有建筑面积分摊系数：整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套内建筑面积之和的比值。

10. 预测面积：购房者在购买期房时，无法获知准确的房屋面积，开发商会根据设计图计算出房屋的预测面积，供购房者参考。

11. 实测面积：房屋建成后，房产测绘单位会对房屋进行实际测量，得出的房屋面积即为实测面积，也是购房者实际使用的面积。

12. 合同约定面积：购房者在签订合同时，开发商会在合同中注明预测面积，并按照这个面积计算房屋价格。合同中一般也会说明预测面积和实测面积存在误差的处理办法。

13. 产权登记面积：购房者在买房后办理产权证时，产权证上会有一个面积说明，即产权登记面积，一般按照实测面积来登记。