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锦颐公馆项目卖点？对口学校好不好？

有网友咨询说，他看到一张广告，上面写着首付“25万起入主福州五一路，总价不过百，学区福八中”，这种学区房会不会是一个坑？

关于这个学区房能否值得购置，老范今天专门给大家开个坑讲解一下。

首先网友提到的学区房是位于五一中路的民航广场北楼，推行名是锦颐公馆；简单地说就是原来阿波罗酒店楼上，楼下有机场大巴去长乐机场；南楼则为此前的阿波罗公寓。

目前锦颐公馆主推建面约40-47㎡和68㎡的公寓，从网上信息可知：新房销售均价约为2.6万/㎡，大局部房源总价约为98-180万，个别大面积产品总价200万起。

项目自身有两个卖点：一个是位于台江五一路，地点优势明显，周边有茶亭公园、大利嘉城等，是老台江中心区；另一个是学区划片，小学对口国货路小学，初中对口福州八中；其中国货路小学普通，福州八中初中部前些年老八所录取率也很普通，就比普通城市中学高一些；

福州八中还有一个对口小学是台三小，这个小学要明显优于国货小。

锦颐公馆夹在商业楼中间，并不合适寓居，4梯37户；能够说作为公寓一切缺陷，它都具备，能够说相当不宜居，或者能够了解成为买这个房子只是为了一个学位而已；真正有住家需求的人，可能不愿意住这种房子。

关于这种学区房的保值性和增值性，我是坚决不看好的，特别是学区房老破小。学区房假如按宜居来分的话，大致能够分两类，一类就是老破小，一类是改善+学区，目前来看，只要改善+学区这一类将来的保值性是能够保证的，至于老破小或者类公寓是很难保证的。

以周边同样划片国货路和福州八中的二手房，金尊名都为例，该小区在2017年就曾经挂牌3万了，往常二手房价钱在2.8-3万直接，能够说这6年根本没有什么变化。

我们以为该二手房在2016年才2万，2017年涨了1万后，根本透支潜力；还有两个很关键缘由是：

福州八中这几年老八所升学率不及预期，它在家长中学区房存在感很弱，招致接盘意愿不高；

另外，这种二类学区房的尾巴，不被家长认可。

还有一个缘由是买房人关于小户型态度转变，也就是除了顶尖学区房的小户型，其他小户型在市场流通并不好，买房人首套房子并不认可这种40-60㎡，由于基本不够住，没几年就要换。

至于改善，在二套购入时分，有更好选择。

还有最深层次缘由：国货小和福州八中组合，这类房源供大于求；除了以上两个项目是划片这两学校，周边还有一大批学校划片，有单位宿舍，有次新房，区域跨度也很多，除了五一路，茶亭那边也有房源，以至在五一广场旁边的正祥尊园也是划片。

这么多供应，招致这个国货小学这几年招生数量暴增，要之前这个小学还是比拟冷门，人员众多，关于一个小学并不是好事，毕竟教师有限。

综合起来就是这种学区房众多，供大于求，一旦过了本轮生育顶峰期，这些入学都是2013-2016年，但是这两年开端人口数量减少，目前买入的业主，等你要兜售，发现解剖学找不到。

所以这个小区不只不宜居，而且供大于求，如今接盘将来肯定是亏的，目前周边二手房曾经涨不动，以至个别房源跌幅明显。为了二类学区房，花100多万值得吗？

最后考虑一下：

出生人口的快速下滑，关于这种二类学区房是个大冲击，首当其冲就是这种炒作起来二类学区房；

高考的重要性到底还有几，从社会层面去看的话，首先是即便你是名校毕业，假如你所在行业的社会红利消逝，你的处境也会很难；近几年这种状况特别明显，将来会成为常态；

关于小孩培育、家庭资产配置、房产购置，是一个统筹概念，而不是过于放大学区房关于家庭重要性，100万预算要花得值才是第一位。

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史诗级救市

楼市风向彻底扭转

这一轮史诗级救市力度，颠覆了很多人的认知，仿佛一夜之间，扭转预期。

▶9月24日，降息、降准、降存量房贷利率、降首付，四箭齐发；

▶9月26日，会议定调“促进房地产市场止跌回稳”；

▶9月26日，央行召开会议，要组建有关工作专班，全系统协同发力促进经济持续回升向好；

▶9月27日，央行宣布降准降息，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点；

▶9月27日，广州南沙区全面放开住房限购；

▶9月29日，无锡发布“锡十条”4.0，首套房认定标准优化加大，拓宽房票使用范围和对象，加大“以旧换新”金融政策的支持；

▶9月29日，央行官宣，10月31日前降低存量房贷利率。对于加点幅度高于LPR-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于LPR-30个基点；

▶9月29日，上海、深圳限购放松；广州全面取消限购；与此同时，股市继续疯狂；

▶9月30日，北京调整商品房限购政策。首套房首付最低15%，二套房首付最低25%，外地人购买五环内商品住房社保年限调整为续缴纳满3年及以上。

新政生猛，直接体现在楼市上，全国多个城市成交上涨，宣布价格上涨或收回优惠。

从朋友圈来看，福州楼市，这个国庆，也卖爆了！

【2024年1月19日】“多孩家庭贷款政策” 落地

自2024年1月19日起，对于满足是“福州户口且是二孩或者二孩以上的多子女居民家庭”前提条件的家庭，在福州市五城区购买住房，申请个人住房贷款时，购买的第二套住房认定为首套住房；购买的第三套住房认定为第二套住房贷款。

【2024年2月20日】央妈公布了5年期以上LPR为3.95%

5年期以上LPR下调25个基点，商业按揭贷款首套房利率为3.45%，二套房利率为4.25%。

【2024年3月28日】公积金贷款额度增加

三孩家庭另加40万元，最高贷款额度为双职工家庭120万元、单职工家庭90万元。

【2024年4月2日】商业按揭首付比例调整

首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%；

二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为30%。

【2024年4月3日】商业按揭首套房利率再下调5BP

随着福州首付政策的变化，福州各大银行相继对首套房的利率又下浮了5个基点，调整为LPR-55个基点。(首套利率调整至3.4%)

【2024年5月17日】个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点

5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，

5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

【2024年5月22日】商业按揭利率再度下调

5年期以上贷款利率，首套调整至LPR-65bp=3.3%，二套调整至LPR-20bp=3.75%

【2024年5月27日】商贷按揭贷款首付比例调整

首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%；

二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为25%。

【2024年7月20日】央妈公布了5年期以上LPR为3.85%

5年期以上LPR下调10个基点，首套房利率:LPR-65基点=3.2%；二套房利率:LPR-20基点=3.65％。

【2024年8月12日】公积金余额可作为贷款首付

此前余额只能用于购买新房充作首付，由此开始也可以用于二手房支付首付。

如果正在使用公积金冲还贷，账户虽然还有余额，但是不能用余额冲首付款。并且要近12个月内并未提取公积金，才可以用余额支付首付款。

【2024年10月1日】个人所得税缴纳点数调整

即日起出售二手住宅，个人所得税缴纳点数不再区分普通档住宅和高档住宅，均按1%缴纳(之前是普宅1%，高宅1.5%)；出售非住宅，个税还是按1.5%缴纳。

【2024年10月8日】福州六部门联合出台房地产新政

贷款按区查房：居民家庭购买住房申请商业性个人住房贷款时，按照居民家庭在购买住房所在区的住房套数进行认定。

首付利率一致：福州住房商业性个人住房贷款首付比例统一调整为不低于15%，不再区分首套房和二套房。

明确划片：商品住宅用地出让前，由属地区政府负责，市教育局指导，确定划片学校。

【2024年10月15日】公积金贷款政策调整

首付款比例调整：新政策调整为缴存人家庭申请住房公积金贷款购买自住住房的，均按首付款比例不低于20%执行，不再区分首、二套和产权面积。

提高贷款额度：缴存人家庭最高贷款额度提高至双缴存人100万元、单缴存人60万元

【2024年10月19日】商业按揭贷款年限调整

二套房贷款年限最长由25调整至30年。

【2024年10月21日】央妈公布了5年期以上LPR为3.60%

5年期以上LPR下调25个基点，房贷利率:LPR-65基点=2.95%

【2024年10月22日】商业按揭贷款加点调整

由-65bp整至-55bp，上调10个基点，房贷利率由2.95%调整至3.05%。

【2024年10月25日】存量房贷款利率调整

存量房贷利率今起调整，加点统一调整至-30BP。

一、优化住房信贷政策

（一）落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放商业性个人住房贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。

（二）本市住房商业性个人住房贷款首付比例统一调整为不低于15%，不再区分首套房和二套房。

（三）居民家庭购买住房申请商业性个人住房贷款时，按照居民家庭在购买住房所在区的住房套数进行认定。

二、促进房地产市场交易

（一）按照国家工作部署，及时取消普通住宅和非普通住宅标准，更好满足居民刚性和多样化改善性住房需求。

（二）组织房地产开发企业、房产中介机构、家装建材企业举办住房展销会，集中推介优质商品房项目和二手房源，活跃房地产市场，促进住房消费。

三、支持商品房营销推广

（一）经属地市容和环境卫生行政主管部门同意后，允许商品房项目在红线范围内设置临时户外广告，高度不超过5米；允许悬挂楼体宣传条幅，条幅面积不超过设置建筑外墙面总面积的40%；允许商品房项目周边（禁止设置临时户外广告区域除外）设置道旗、桁架指示牌等引导性标识，营造销售氛围。

（二）合理设置售楼展示区。对商品房项目中属于开发企业自持未售的商业办公用房，可以做为售楼展示区使用。对商品房项目中属于公建或业主共有的配套用房，经相关物权人同意后，可以利用做为售楼展示区使用。

商品房项目竣工验收前，做为售楼展示区的商业办公用房或配套用房，经结构安全鉴定和消防检测合格，并由辖区建设部门备案后，可以投入使用。

四、调整项目开发条件

商品住宅用地出让前，由属地区政府负责，市教育局指导，确定划片学校；并由市自然资源和规划局在土地出让公告中予以明确。