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海沧湾两大项目深度解析：海沧中心TOD璞瑞与国贸海上鸣樾如何抉择？ 海沧湾，作为厦门市最接近市中心的岛外新城，凭借其得天独厚的地理位置，一直备受海沧地缘客户及老思明区外溢客户的青睐，成为他们改善居住条件的首选之地。目前在售的海沧中心TOD璞瑞与即将入市的国贸海上鸣樾，无疑是该区域内的两大明星项目。本文将对这两个项目进行深入分析，以帮助购房者做出更为明智的选择。

海沧中心TOD璞瑞项目解析 户型设计与布局 海沧中心TOD璞瑞项目提供了多样化的户型选择，主要包括两种设计：一是两梯四户设计，边套为128平和131平户型，中间套为100平户型；二是两梯两户设计，提供143平和183平户型，其中183平户型可视为143平的升级版，不仅尺度更大，还额外增加了一个卫生间。

值得注意的是，由于项目南侧仍有地块遮挡，因此并非一线海景。为此，边套和大户型均采用了北厅设计，以斜向视角欣赏海沧湖景观。这一设计可能并不符合所有客户的传统审美。此外，100平的中间套户型基本无景观可言，客厅面宽仅为3.5米，居住尺度相对较小，且公共卫生间需依靠过道进行采光和通风。相比之下，128平和131平户型虽可改造为小四房，但入户门直接连通房间的设计略显突兀。而143平和183平户型的设计则较为出色，动静分区明确，且拥有宽敞的景观横厅。项目规划与环境 项目整体容积率为4.8，相对较高，这意味着居住密度较大，可能对居住舒适性产生一定影响。楼栋分布设计亦有待商榷，各楼栋紧密排列，大户型楼王被围于中央，仅能享受二线湖景，且需面对来自四面八方的视线。总体而言，项目的户型设计和楼栋分布均有待优化。

地段优势与未来潜力 海沧中心TOD璞瑞位于东屿板块，这是海沧湾最后开发的黄金地段，未来潜力巨大。该区域将新建双十海附东屿校区，并设有地铁2号线海沧商务中心站。此外，项目还规划了商业配套及CBD建筑群，湖海一体的城市界面高端大气。从地段角度来看，未来这里有望成为海沧价值最高的区域。然而，未来产业招商可能会受到两岸金融中心的影响，这是岛外各新城普遍面临的现实挑战。

国贸海上鸣樾项目解析 户型设计与布局 国贸海上鸣樾项目采用全两梯两户纯板楼设计，无中间套户型，提供130平、143平、168平三种户型，均采用市场新一代产品主流设计，四开间朝南，两卫朝北，客厅面宽最小也有4米以上，且配有飘窗，居住尺度感良好。

180平和193平的大户型设计位于前排，可一线观海，均为双主卧设计。其中，193平户型更是实现了五开间朝南，超大面宽方厅，适合作为终极改善置业选择。180平户型因地块限制略显特殊。项目地块紧邻海沧大道，属于前排一线位置，楼栋分布采用前后两排设计，楼间距较大，即使位于第二排的户型也能享有不错的景观资源。

项目规划与环境 项目容积率约为2.4，130平为起步户型，属于岛外较高水准。项目还设有超大中庭，居住舒适度较高。国贸品牌擅长打造改善型大社区，该项目无疑将延续这一优势。然而，从地段能级来看，国贸海上鸣樾相对东屿板块略逊一筹。项目靠近海沧大桥，周边发展已趋饱和，缺乏商业配套，且无地铁经过。但自驾进岛极为便利，周边居住氛围相对成熟。

海沧中心TOD璞瑞与国贸海上鸣樾均为岛外顶级改善类产品，但在多个方面存在差异。国贸海上鸣樾在户型设计、景观资源、小区舒适度及购房门槛等方面均优于海沧中心TOD璞瑞。海沧中心TOD璞瑞的地段及周边配套未来无疑更具优势，但若从即时生活舒适度和长期投资价值来看，国贸海上鸣樾则更胜一筹。

在价格方面，如果两项目最终定价相近，对于追求改善需求的客户而言，国贸海上鸣樾无疑是更佳选择，其稀缺的景观和舒适的社区环境优势明显。若实际均价相差2-3K以上（假设国贸海上鸣樾更贵，放风价在500-1000万之间），则143平以下户型可考虑选择海沧中心TOD璞瑞，普通改善群体在控制好总价的同时也能相对规避风险，且项目临近地铁，出行更为便捷。而对于143平以上户型，仍推荐选择国贸海上鸣樾。当然，购房决策还需根据个人实际情况和偏好来定。如果是我个人改善居住条件，可能会选择等待年底建发缦云交房后，关注投资客的抛售情况，以期捡漏优质房源。

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契税减征新标准从2024年12月1日起执行：

首套：

建筑面积≤140平米，契税1%

建筑面积＞140平米，契税1.5%

二套：

建筑面积≤140平米，契税1%

建筑面积＞140平米，契税 2%

契税新政敲定，2024年12月1日前，个人销售购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行。 新政执行影响哪些？

1、房子面积标准由过去的90平方米调整为140平方米。对于首套90平方米以内住房，以及超过140平米的购房者没有影响；

2、对于90-140平方米的首套房购房者契税可以减少0.5%。二套购房者超过140平方米的可减少1%，140平方米以内的购房者可以减少2%契税。

3、

3、其中受益最大的是一线城市购买二套房的购房者，过去二套按3%收取契税，新政策将变成140平方米以内1%，140平米以上2%，购房者最多可享受2%的契税减免。 举例来说，购买第二套房的购房者，总价500万元，140平米的房子，过去契税要3%也就是15万元，新政策后将按照1%收取，也就是5万，契税减少10万元。

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