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福州楼市深度解析：核心资产的保值之道

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近年来，随着房地产市场的整体降温，福州楼市也未能幸免，尤其是今年，不仅外围区域房价出现下滑，连不少核心区的二手房价格也开始松动。在这样的市场背景下，一个不容忽视的问题浮出水面：究竟什么样的产品才能实现真正的保值？

一、价格分析：豪宅的坚挺之谜

在福州楼市的众多产品中，有几款豪宅在二手市场上的表现尤为抢眼，它们分别是：

融侨外滩壹号：面积200-550平方米，二手成交价8-11万元/平方米。

阳光白金瀚宫：面积200-300平方米，二手成交价8万元/平方米。

保利天悦一期：200平方米以下5.5万元/平方米，200平方米以上9万元/平方米。

这些豪宅为何能在市场波动中保持坚挺？表面看来，融侨外滩壹号的一线江景和亮眼的外立面似乎是其优势所在，但真正让其保值的内核在于其稀缺性。自福州出台沿江地块原则上不新建住宅的政策后，这个江景豪宅便成为了绝唱。

再看鼓楼区，作为福州的核心区域，土地供应一直极为稀缺。过去14年间，真正拍出的面积超过30亩、一环内的纯商地块仅有一幅，即去年建发拿下的高工地块。而未来计划供应的地块，如河南新村、柳东新村等，无一例外都位于一环外，且面积较小，开发空间有限。

二、产品分析：建发紫宸的标杆之作

在这样的市场背景下，建发紫宸的出现无疑为福州楼市注入了一股清流。作为建发在福州鼓楼核心区域的首个项目，紫宸不仅承载着建发品牌的深厚积淀，更代表着福州豪宅市场的全新高度。

1. 区位稀缺性

建发紫宸位于福州鼓楼核心一环内，这一区域的稀缺性不言而喻。过去10年间，鼓楼一环内几乎没有200平方米以上的房子供应，这使得紫宸的出现显得尤为珍贵。

2. 高端设计与建造

紫宸项目采用了最新的新中式产品风格——风雅宋韵，联袂8大顾问对社区空间、园林景观、室内装修等进行定制化打造。园林设计上，每栋楼前种植一棵名贵主树，更有百年流苏、百年紫薇、百年油橄榄等5棵百年神树。石材甄选上，采用18种鼎级奢石，其中包括“爱马仕”之称的「马达加斯加蓝翡翠」和“帝王之玉”之称的「青玉玉石」。

3. 文化底蕴与艺术融合

项目以宋代文化为设计灵感，从大门景观到细节装饰，融合了宋代美学和福州本地艺术。大门画景以宋代名作《千里江山图》为蓝本，结合福州特有的漆画技艺，展现出浓郁的文化气息。大门细节上采用宋代汝窑青瓷工艺，门牌则用瘦金体书法，由名师书写婉约的宋词，营造出诗意盎然的居住环境。

4. 温泉入户与极致视野

项目因地制宜引入源脉温泉，打造“温泉会所+私汤入户”双重鼎级私享系统，这是主城核心唯一一个温泉入户的在售项目。建筑立面上，采用全幕墙、全铝板、全铝线条、大面玻璃等设计，带来270度的广角极致视野。

三、市场分析：豪宅的热销底蕴

尽管楼市整体遇冷，但豪宅市场却呈现出不同的景象。近期，全国多地的豪宅项目纷纷创下销售纪录，如上海翠湖天地六期108套豪宅当日售罄，共计收金119.79亿元。这些案例充分说明，无论市场如何变化，核心区域的核心资产始终受到市场的热烈追捧。

对于建发紫宸而言，其稀缺的区位、高端的设计、深厚的文化底蕴以及优质的物业服务，使其成为福州楼市中的核心资产。项目单套房源最高备案价突破10万元/平方米，这不仅是对项目自身价值的认可，更是对福州楼市品质提升的有力证明。

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贷款首付比例：

福州首付比例统一调整为不低于15%，不再区分首套和二套房。

住房套数认定：

优化住房套数认定，对居民家庭购买住房申请商业性个人住房贷款时，按照居民家庭在购买住房所在区的住房套数进行认定。

政策实施前：认定为居民家庭在福州五区范围内的住房套数，以确定是否为首套房或二套房贷款申请。

政策实施后：家庭在某一区内没有住房，即使在其他区域有房产，也可视为首套房贷款申请。如台江区有房产，但鼓楼区无房，则鼓楼区贷款按首套房。

按区住房套数认定，有效解决福州有住房改善需求的家庭在购置不同区域房产时面临的贷款难题。

以往，虽购房套数未受限制，但贷款的制约依然存在。政策调整后，针对那些追求地段升级和鼓楼学区资源的家庭，解决了购房时面临全款资金的压力，这无疑在一定程度上激发这些家庭的购房意愿和置业需求。

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契税减征新标准从2024年12月1日起执行：

首套：

建筑面积≤140平米，契税1%

建筑面积＞140平米，契税1.5%

二套：

建筑面积≤140平米，契税1%

建筑面积＞140平米，契税 2%

契税新政敲定，2024年12月1日前，个人销售购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行。