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11月14日，台江区【宸央雅筑】（2023-07祖庙后地块）取得预售许可证。小区共5栋楼，楼高8-17层的，一起来了解下城区难得的低密社区。

01

土地素质

一、土拍情况：

【榕发宸央】地块占地约1.09万方，容积率上限2.13，计容建筑面积约2.31万方，限高50米。地块于2023年5月18日成交，由榕发以底价3.02亿元成交，楼面价13081元/㎡。

地块需配建安置型商品房17145㎡，对接价格为19800元/㎡，安商房占比约74%，地块商品住宅可结合地块集中布局。

当时地块拍卖仍采用“限地价、竞首期付款比例、摇号”的方式出让，地块土地限价3.472亿元，住宅销售限价45000元/㎡，虽地块地段上占有，但高比例安商房配比，最终托底成交。

二、项目配套：

地块位于台江区八一七路东侧、群众路北侧，属于城市核心地段，临五一广场，属鼓台交界线。项目主打：鼓台核芯、国企稀缺小户型洋房。

配套方面，地块各项配套娴熟，可尽享城市的繁华与便利。

交通方面，该地块仅北侧接壤仁德路，八一七路作为城市的主要交通动脉，在早晚高峰时段预计会较为拥堵。倡导绿色出行，公共交通网络发达，公交及地铁都非常便捷。地铁1号线茶亭站距离近，步行即可抵达。

商业配套，周边有香格里拉中心、大洋晶典、王府城、冠亚广场等，均可步行抵达。地铁两站东街口商圈，极大方便日常购物需求。

教育方面，早期地块无划片，原址划片国货小。

休闲方面，项目北侧为东西河道，提供宁静的水岸风光。此外，茶亭公园与五一广场等休闲地标坐落于周边，为居民带来多样的休闲娱乐选择。

02

项目情况

一、项目规划：

项目规划建设5幢8-17层住宅，其中安商房3幢，共有安置房243套；商品房2幢，一栋8F洋房，一栋14层小高。其中地上建筑面积24045.9㎡，地下建筑面积9855.8㎡，公共配套设施面积约720㎡。

项目为毛坯交付。

地块狭长型，商品住宅集中在地块南侧，通过绿植、建筑等物理分区，5#6#楼为商品房，打造品质生活体验的小规模社区。

二、项目户型：

项目可售住宅仅41套，单层层高3米，其中：

5#楼：115-116㎡、四房两卫户型、27套。

户型上两梯两户，独立电梯厅，电梯厅开窗，采光通风性好。入户门为子母门设计，相对大气。布局为传统的四房朝南格局。

户内无玄关，入户为餐厅、厨房，该区域空间略显拥挤。

6#楼：137㎡、四房三卫户型、14套。

115㎡户型的扩大版，格局基本类似，增加入户玄关空间、一个套房；客餐厅及主卧面积更阔绰些。

三、项目进度

6#楼四层梁板砼浇筑完成；5#楼七层梁板砼浇筑完成；3#楼地下室外土方回填完成；2#楼地下室外墙防水施工完成；1#楼地下室顶板砼浇筑完成，外墙防水施工完成。

03

预售情况

5#楼：115㎡，共27套

小高层，两梯两户，公摊比较高，公摊率约25.7%，预售证均价39368元/㎡，套总价417-483万元，套均总价455万元。

东西头价差约1000元/㎡，楼层价差大体在300元/㎡。

6#楼：137㎡，14套

洋房小高，两梯两户，公摊率约20.8%，预售证均价41326元/㎡，套总价527-592万元，套均总价567万元。

137㎡户型东西头价差约1000元/㎡。

137㎡洋房与116㎡小高住宅的价差约为1958元/㎡，这一价差相对并不算显著。本项目洋房的得房率优势很明显，实际单价实际上是低于小高层住宅的。

04

项目总结

目前尚未开盘，根据了解的口径，套总价大概控制在400-500万之间，具体的房源折扣明细及实际销售价格以案场为准。

总体来说，项目位于鼓台交界，地理优势明显，项目的生活便利程度是高于【绿城芝兰月华】【建发瑞云】。

日前，福州市住建局就近期开发商“降价”、“保交房”等问题，拟定了最新商品房销售管理方案，向全市人民征求意见！

这难道意味着，“限跌令”要在福州楼市卷土重来？不降价，开发商真的有自主造血的能力吗？

划重点

01

新政发布！

你方唱罢我登场？

11月26日，福州市住建局官网上的征求意见栏中多出了一则《关于进一步加强商品房销售管理的通知》（征求意见稿）（以下简称《通知》）。

《通知》一经推出，中房君马不停蹄地阅读了全文，发现主要包括了加强销售方案备案管理、规范开盘驻场监督制度、维护房地产市场秩序三大方面。其中，在加强销售方案备案管理方面，《通知》明确，房企应按照土地出让合同及预售范围制定商品房销售方案，并向住建局备案。

《通知》要求，销售方案内容应包括项目的基本情况、建设情况及本期计划预售商品房的价格区间。

此外，销售方案还应列出详细的销售计划，及发生投诉纠纷的有关处置措施，明确项目的客服、工程质量、装修质量负责人等。另外，在规范开盘驻场监督制度方面，《通知》强调，商品房销售应明码标价，预售资金也应依法纳入监管范围。来源：住建部官网

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