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地块是今年3月底拍卖，该批次比较热门的地块，毕竟建发去年11月在隔壁拿下的地块，楼面价高达28734元/㎡，但本次建发中途退出，表示不争不抢。最后是国贸和绿城相互抢夺，将楼面价冲到接近两万八，算是给财政支援一波。

后续传出绿城和国贸合作的消息，不过看应是没谈成，濒危的绿城在福州市场又多了一个独立操盘项目。

二、地块素质

区位：地块处台江商贸中心且更靠近鼓楼，配套自是不必多说，基本该有配套周边都有，距离地铁1号线茶亭站五六百米，步行可达，不需要等未来地铁。

学校方面：早先出地没划片，原旧改周边划国货路小学，周边还有台五小、群众路小，最终划哪里不确定，只要不是台五就还行。

对比隔壁建发瑞云，没有双主干道夹击，除北侧那栋楼临群众路外，还有那么一点闹中取静的感觉。

但地块南面是一百五六十米的超高层世茂茶亭、东侧高容积率的安置房，预计也是大高，整个项目被挤在中间，会有些压抑。

2、项目规划：

一、项目规划：

社区排布：不大且歪歪扭扭的地块塞下9栋楼：1栋11F、3栋13-17层小高、5栋19-31F大高，约398套。

楼栋分布，锯齿状地块不规则，在中南部位置凹出地下会所和景观水池前设置两栋220㎡的户型，148-155㎡的小高设置在两端，南侧沿路也有一栋176㎡大户型。

排布基本没什么逻辑，2.51容积率、日照带来的排布难度。除外部高层影响，社区内部也是南高北地、波浪般的天际线，自遮挡比较严重。

二、户型配比

规划148-220㎡户型，超70%户型170㎡以上，其中176㎡是主力，绿城还是一如既往的勇敢 ，桂语映月到现在剩下的基本是175以上，虽然地段上不能对比，但现在市中心供货充足的情况下，谁的地段又比谁的差呢。

三、社区规划

占地不大，从总平上看，景观轴根据地形呈现带状，楼间距不大，大部分在25-35米，楼栋山墙之间基本是种点树开条路。

6号和3号楼的楼间距最大，有五十多米，做中庭景观水池，在南侧小肚子配置下沉式庭院及地下会所，包含 私宴厅、健身房、瑜伽室、棋牌室及茶室等空间。

社区全楼栋均连接风雨连廊，算是改善项目的一个配置。

同时项目基本全架空，封闭式和半封闭式空间，配置书吧、儿童游乐、茶室及社交空间等。

四、建筑外观

颜值即正义，从前期宣传看‘月华系’在外立面设计上 引入全新无转角全面“曲面屏”设计，用曲线柔化建筑边框，并融入灰绿色陶板线条，同时预计会使用系统门窗、铝线条。效果图是好看，更加现代、时尚。

杭州绿城芝澜月华外立面

五、装修配置

目前只开群众路95号、东百中心的展厅，详细的配置没有官方的公示，但根据消息不会太差，基本也是瑞云起步，局部装饰、电器可能还有升级。

3、户型分析：

户型设计为主流传统的大面宽设计，都有独立电梯入户空间，但基本存在电梯正对入户门的问题。

147㎡：四房两卫，大竖厅布局，客厅面宽6.5米，超大面宽；南北双阳台，南阳台包入客厅，进深4.85米，算是户型的一大亮点。

主卧及南次卧开门洞，客厅景墙不完整；大厅带来端厅的弊端，餐厅不独立，且正对公卫门。

155㎡：四房两卫，主流四面宽朝南户型，对比147，主卧整体空间更舒适。需优化客厅因需预留南次卧过道空间，面宽影响；无生活阳台。

176㎡：四房三卫，155㎡的升级，双套房，主卧面宽3.9米，空间舒适；客厅面宽5.4米，大客厅空间。

客厅因需预留南次卧过道空间，空间使用率不高；南向生活阳台需进出次卧，使用不方便且空间不大。

191㎡：四房三卫，大主卧套，设置有家政空间；入户玄关空间大。三卫存在一个暗卫，大户型里比较常见的；客卫门斜对餐厅；无生活阳台。

220㎡：四房三卫，超大餐客厅空间，双主卧套；入户玄关空间足，归家尊崇感足；大户型难得的三卫全明。

主卧空间虽然大，但豪华感较弱；入户门正对电梯门且距离近、空间较为局促；大户型无家政动线。

🏡福州【绿城-芝蘭月华】

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财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。

公告明确，加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难。

契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。

土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整。

此外，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。

增值税方面，在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。

土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。

以上据央视新闻

关于促进房地产市场平稳健康发展

有关税收政策的公告

财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号

为促进房地产市场平稳健康发展，现就相关税收政策公告如下：

一、关于住房交易契税政策

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。

（三）纳税人申请享受税收优惠的，应当向主管税务机关提交家庭成员信息证明和购房所在地的房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。具备部门信息共享条件的，纳税人可授权主管税务机关通过信息共享方式取得相关信息；不具备信息共享条件，且纳税人不能提交相关证明材料的，纳税人可按规定适用告知承诺制办理，报送相应的《税务证明事项告知承诺书》，并对承诺的真实性承担法律责任。

（四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产管理部门制定。

二、关于有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策

（一）取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，有关城市的具体执行标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定。具体执行标准公布后，税务机关新受理清算申报的项目，以及在具体执行标准公布前已受理清算申报但未出具清算审核结论的项目，按新公布的标准执行。具体执行标准公布前出具清算审核结论的项目，仍按原标准执行。

（二）北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款有关内容和第二款相应停止执行。

三、本公告自2024年12月1日起执行。《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）同时废止。2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行。

特此公告。

财政部 税务总局 住房城乡建设部

2024年11月12日

以上据国税总局官网

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