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福州榕发锦珹大观售楼处电话:400-8556-400【☎☎开发商认证✅】

榕发锦珹大观售楼处电话☎☎℡：400-8556-400【已认证】

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项目位于晋安区长乐路东侧、晋连路南侧， 二环内、世欧商圈旁，无自然景观资源。

学校方面，尚无明确划片，周边基本划片晋安四小、五小，对口福州则徐中学，教育上乏善可陈。

交通方面，路网和公交设施便捷，地铁站步行距离在900米左右。

商业方面，西邻世欧广场，商业氛围浓厚，为住户的日常生活提供极大的便利，构建完善的小生活圈。

休闲方面，大约500米处为晋安河公园，不远处光明港公园，均可做为散步和放松场所。

项目外部无明显不利因素，周边的城市配套设施完善，界面友好，且生活氛围浓厚。

但内部，容积率高达3.57，且社区规模宏大，这对未来物业的管理水平和服务质量构成严峻挑战，是一个亟需重视的关键点。

总体规划

营销点可归纳为 “城央大盘、老城烟火气的王庄”。

项目限高130米，规划3栋小高+5栋高层+14栋超高，合计住宅约1461套，机动车位2481个。

社区采用行列与围合结合布局，沿街楼栋结合底商，内部全架空。 围绕中庭的五栋楼架空层挑高5.1米，其余架空层4.5米。

依据规划，需建设一条贯穿东西的市政道路。建筑群会因道路分割为两个社区。对大体量项目而言，这样分割其实是一个巧妙的布局契机：

将南北分别定位为满足不同居住需求的社区，例如一块主打刚需，一块侧重改善，以此实现市场的细分与互补。

但榕发秉持全改善的理念进行操盘，并未简单顺应道路的分割，而是通过下穿通道和天桥打造一个超20万方的纯粹改善型社区。

业态规划上：22栋住宅，全T2，其中3栋连体小高130㎡、5栋149㎡大高、8栋169㎡超高、4栋超高193㎡、2栋37层超高238㎡。

排布逻辑上：130㎡排布最南侧和北侧临路位置，149㎡基本沿东侧长福路排布，169㎡部分沿路，193-238㎡则围绕中庭景观排布，排布逻辑合理。

总之，对于超25万方地块，以130㎡起步的纯改社区，放眼整个福州市场无疑是相当炸裂的，榕发的胆识与魄力确实非一般的房企能够企及。

建筑外观：

立面风格现代简约，玻璃搭配香槟金铝线条，常规配置。

户型分析

户型总体设计合理，且均做到独立电梯厅，独立玄关区等，隐私性及可用性强。其中：

129㎡四房两卫：

电梯厅无采光；电梯直对入户，但玄关有效遮挡视线；主卧套宽敞。

四房布局常规，客厅空间略显紧凑。

三房布局则有约6.9米南向双联阳台，宽敞横厅，舒适度高。

149㎡四房两卫：

电梯厅宽敞且采光好。

方厅LDKG一体化布局，公共空间开阔感强；南北阳台均包入户内，生活阳台及晾晒功能缺失。

169㎡四房三卫：

149㎡户型的升级版，增加一个暗卫套房，其余格局基本相同。

193㎡四房三卫：

大平层常用端厅格局。

在电梯与入户门的布局上存在瑕疵，且电梯厅无采光条件。

主卧6.1米大面宽，步入式衣帽间等配置，尊贵感与舒适度高。其他房间则显得稍微紧凑，但满足居住需求。南向9米长观景阳台。

238㎡四房四卫：

193㎡产品上升级。

选用双贯通梯，电梯使用效率高。西厨岛台与储物间结合，一体化布局，增强空间的整体感及实用性。L型景观阳台，270°观景视野。

四卧可全套房设计，起居尊崇。

项目占据 城市繁华地段+老城烟火气，周边生活配套完善、生活氛围浓厚，但项目超25万，定位在130-238㎡， 超大盘后期社区居住体验感、超高层电梯等待效率等都将是需要考量的因素。

城市繁华的地段，130-149㎡的刚改户型，还是比较适合周边的地缘居住改善、换房需求和外围进驻城区需求的购房群体的，前提是接受超大社区的人群，至于193-238㎡的高改户型，超出‍‍‍建议范围。

福州【榕发锦珹大观】

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福建省住房和城乡建设厅印发《福建省住宅小区公共收益管理办法》将于3月1日起实施，有效期5年

一、修订背景

为规范住宅小区公共收益管理，保障业主的知情权、监督权及合法权益，福建省住房和城乡建设厅于2022年9月30日印发《福建省住宅小区公共收益管理办法（试行）》。为了让公共收益公示更加及时全面、公示内容更加完整真实、公共收益管理支出更加规范，围绕当前公共收益管理工作中仍然存在的突出问题，依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《福建省物业管理条例》等有关规定，在前几年物业公共收益“点题整治”工作基础上，结合我省实际，修订本《办法》。

二、修订主要内容

《办法》包括总则、职责分工、经营和账户管理、使用管理、公示和审计管理、监督检查、附则等共七章三十七条。修订主要内容如下：

01明确公共收益归属

按照《福建省物业管理条例》规定，明确建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用物业服务区域内业主的共有部分所产生的公共收益归全体业主共有。

02加强经营合同（协议）监管

明确物业服务合同未约定的住宅小区共有部分经营事项，应当经业主依法共同决定，并签订合同或者协议，作为物业服务合同的有效组成部分，向当地物业管理主管部门报备。

03简化公共收益使用程序

鼓励由业主委员会（临时物业管理委员会）或者物业服务企业制定住宅小区公共收益年度使用计划，经业主依法表决同意后按计划实施。业主大会可在管理规约中或者临时物业管理委员会可依法征得业主同意后，采取一次性授权的方式，分别明确物业服务企业或者业主委员会使用公共收益的情形、条件、额度和程序，进一步简化公共收益使用程序。

04明确公共收益可用于房屋保险和体检

按照“取之于民、用之于民”的原则，规定经业主大会决定，业主委员会账户的公共收益可以用于开展房屋保险和体检等事项的支出，为探索城镇房屋保险和体检制度拓宽经费渠道。

05加强财务审计

为避免增加公共收益年度审计费用，按照年度公共收益收入金额进行分类施策：对年度公共收益为5万元以下的，经公示无异议的，可不进行审计；对年度公共收益为5万元（含本数）以上的，每年审计1次。同时，鼓励有条件的物业管理主管部门使用财政资金聘请第三方审计机构实行统一审计。

06增加“业账社审”条款

鼓励将“业主委员会管理的公共收益收入、支出由居（村）民委员会监督指导的管理制度”写入管理规约、业主大会议事规则，并制定公共收益财务监管制度，由居（村）民委员会成立业账监管小组，负责对业主委员会的收支情况进行审核和监督。

来源：福建住建