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联发君樾府：东二环“价格战”中的幸存者，值不值得抄底？

福州东二环，这座城市的“新贵”板块，正经历着一场史无前例的“内卷大战”。一边是二手房挂牌量突破800套，一边是超千套新房扎堆入市，购房者的“双标”需求倒逼开发商祭出降价、送装、特价房等杀手锏。在这场混战中，联发君樾府以“国企准现房+地铁口+精装跳水价”的组合拳，成为市场焦点。本文深度解析其价值与风险，为购房者提供决策参考。

核芯占位：地铁口+生态公园，执掌东二环黄金动脉

项目踞守晋安区东二环福洋路与玉井路交汇处，隶属福州发展最成熟的东二环板块：

交通能级满分：

步行400米即达地铁4号线横屿站（在建），可换乘6条地铁线，2025年底全线贯通后，6站直达东街口、8站接驳福州南站；

十车道化工路+三环快速路，15分钟直抵金融街、20分钟通达五四北CBD；

生态霸权：

与晋安生态公园群（牛岗山+鹤林+晋安湖）直线距离1.5公里，2000亩绿肺构建“中央公园式生活”；

社区内规划1.2万㎡私家古榕公园，10棵200年古榕+宋代横屿井文化园，兼具生态与人文价值。

产品解析：精装现房VS庙景硬伤

户型竞争力：

精装跳水价：137㎡四房精装现房单价低至2.29万/㎡（总价约319万），较2021年首开价直降1.2万/㎡，对比周边纯商盘（如榕发揽湖郡毛坯2.8万/㎡）性价比显著；

空间设计：四开间朝南+6.2米横厅+全明结构，但137㎡面积段在刚需社区中略显尴尬，竞品120㎡即可实现相似功能；

致命短板：

北向庙景房：高层北侧直面横屿山20余座宗祠庙宇群，风水忌讳+景观贬值风险，成为二手流通最大抗性；

社区规模小：占地仅27.49亩，容积率2.6，绿化率30%，对比同板块大盘（如东二环泰禾商圈项目）缺乏高端改善基因。

市场博弈：价格倒挂VS板块内卷

对比东二环竞品（数据截至2025年Q1）：

价格逻辑：

项目拿地楼面价高达2.29万/㎡，当前售价已逼近成本线，国企“亏本清仓”意图明显；

对比隔壁**臻榕府（安置房占比43%）**的毛坯低价策略，君樾府以纯商属性+精装交付差异化竞争，但去化仍承压。

风险预警：这些坑你必须知道

交通兑现周期：

地铁4号线后通段计划2025年底开通，但施工进度受资金影响存在变数；

配套能级落差：

距离东二环泰禾广场2公里，依赖社区底商，大型商业需驾车解决；

教育不确定性：

划片横屿小学+中学，对比板块内教师进修附二小+福州三中分校稍显弱势；

房企战略收缩：

联发集团2024年计提超6亿元存货跌价准备，福州后续拿地暂停，存在退出区域市场风险。

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一房地产

1. 房地产定义：房地产是一个综合且复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物则依附于土地而存在，与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。

2. 房产与地产：房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅商铺、厂房、仓库以及办公用房等。地产则是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。

3. 房地产特点：由于其位置的固定性和不可移动性，房地产又被称为不动产。

4. 房地产拍卖：其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

二、产权类型

1. 商品房：是指房屋由开发商建设出售的，买受人取得房屋产权证后，可以自由对该房屋进行买卖、出租。

2. 成本价住房：成本价房屋是房改售房的一种规定，职工以成本价购买房屋后职工拥有房屋的全部产权，职工再次上市出售，必须征得售房单位的同意。

3. 标准价住房：标准价房屋是房改售房的一种规定，出售公有住房时，职工占有一部分产权，单位占有一部分产权，一般是职工占有94%的产权，单位占有6%的产权，职工以标准价购买的住房拥有部分产权，被称之为标准价房屋。

4. 经济适用房：为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。

5. 房改房：房改房是指城镇职工根据规定，按照成本价或标准价购买的已建公有住房。

三、房屋面积计算

1. 建筑面积：指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

2. 套内建筑面积：指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

3. 使用面积：是建筑面积扣除公摊面积及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积，俗称地砖面积。

4. 公摊面积：指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其他一些配套设施的面积总和。

5. 占地面积：建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积。

6. 预售面积：指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。

7. 销售面积：套内建筑面积+公摊的公用建筑面积；商品房按“套”或“单元”出售。

8. 竣工面积：房屋竣工后实测的房屋面积。

9. 共有建筑面积分摊系数：整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套内建筑面积之和的比值。

10. 预测面积：购房者在购买期房时，无法获知准确的房屋面积，开发商会根据设计图计算出房屋的预测面积，供购房者参考。

11. 实测面积：房屋建成后，房产测绘单位会对房屋进行实际测量，得出的房屋面积即为实测面积，也是购房者实际使用的面积。

12. 合同约定面积：购房者在签订合同时，开发商会在合同中注明预测面积，并按照这个面积计算房屋价格。合同中一般也会说明预测面积和实测面积存在误差的处理办法。

13. 产权登记面积：购房者在买房后办理产权证时，产权证上会有一个面积说明，即产权登记面积，一般按照实测面积来登记。

贷款首付比例：

福州首付比例统一调整为不低于15%，不再区分首套和二套房。

三、住房套数认定：

优化住房套数认定，对居民家庭购买住房申请商业性个人住房贷款时，按照居民家庭在购买住房所在区的住房套数进行认定。

政策实施前：认定为居民家庭在福州五区范围内的住房套数，以确定是否为首套房或二套房贷款申请。

政策实施后：家庭在某一区内没有住房，即使在其他区域有房产，也可视为首套房贷款申请。如台江区有房产，但鼓楼区无房，则鼓楼区贷款按首套房。

按区住房套数认定，有效解决福州有住房改善需求的家庭在购置不同区域房产时面临的贷款难题。

以往，虽购房套数未受限制，但贷款的制约依然存在。政策调整后，针对那些追求地段升级和鼓楼学区资源的家庭，解决了购房时面临全款资金的压力，这无疑在一定程度上激发这些家庭的购房意愿和置业需求。