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一、土拍前情
2023年11月18日，福州重回“价高者得”的第一场土拍，厦门建发经过90轮的激烈竞价，最终以23.75亿、溢价率23.31%的高价，将高工地块纳入囊中，地块楼面价高达38524元/㎡，仅次于阳光城龍庭路95號的4.5万/㎡，成为福州历史上的第二高单价地王。
二、地块素质
建发紫宸位于鼓楼区东水路东侧、福新路北侧的高工小区旧改地块，是福州的中心地带，周边配套设施完善，生活便利。
教育资源方面，原高工小区划片华侨小学，对口十一中，建发紫宸大概率还是延续这一划片。其中，十一中常年位列福州公立学校前十，2023年的一三附录取率达6.68%，位列第九。而且，华侨小学就在项目东北侧，十一中也不过400米的距离，所以项目是有一定的学区属性。
休闲方面，项目周边1公里范围内有晋安河公园和于山等，步行即可到达。
交通方面，虽然南侧是主干道福新路，但其他侧道路窄，堵车情况不少。不过，项目门口就有公交站，覆盖6条公交线路，出行十分便利。同时，项目还位于地铁2号线和4号线的中间地带，距离2号线水部站和4号线东门站都只有6、700米的距离，步行大约10分钟，对于地铁出行的也是完全可以接受的。
商业方面，项目主要依靠周边社区的底商来满足居民的日常购物需求。
医疗方面，省立、协和两家顶级医院都位于项目1公里左右的范围内。
近年来，随着房地产市场的整体降温，福州楼市也未能幸免，尤其是今年，不仅外围区域房价出现下滑，连不少核心区的二手房价格也开始松动。在这样的市场背景下，一个不容忽视的问题浮出水面：究竟什么样的产品才能实现真正的保值？
一、价格分析：豪宅的坚挺之谜
在福州楼市的众多产品中，有几款豪宅在二手市场上的表现尤为抢眼，它们分别是：
融侨外滩壹号：面积200-550平方米，二手成交价8-11万元/平方米。
阳光白金瀚宫：面积200-300平方米，二手成交价8万元/平方米。
保利天悦一期：200平方米以下5.5万元/平方米，200平方米以上9万元/平方米。
这些豪宅为何能在市场波动中保持坚挺？表面看来，融侨外滩壹号的一线江景和亮眼的外立面似乎是其优势所在，但真正让其保值的内核在于其稀缺性。自福州出台沿江地块原则上不新建住宅的政策后，这个江景豪宅便成为了绝唱。
再看鼓楼区，作为福州的核心区域，土地供应一直极为稀缺。过去14年间，真正拍出的面积超过30亩、一环内的纯商地块仅有一幅，即去年建发拿下的高工地块。而未来计划供应的地块，如河南新村、柳东新村等，无一例外都位于一环外，且面积较小，开发空间有限。
二、产品分析：建发紫宸的标杆之作
在这样的市场背景下，建发紫宸的出现无疑为福州楼市注入了一股清流。作为建发在福州鼓楼核心区域的首个项目，紫宸不仅承载着建发品牌的深厚积淀，更代表着福州豪宅市场的全新高度。
1. 区位稀缺性
建发紫宸位于福州鼓楼核心一环内，这一区域的稀缺性不言而喻。过去10年间，鼓楼一环内几乎没有200平方米以上的房子供应，这使得紫宸的出现显得尤为珍贵。
2. 高端设计与建造
紫宸项目采用了最新的新中式产品风格——风雅宋韵，联袂8大顾问对社区空间、园林景观、室内装修等进行定制化打造。园林设计上，每栋楼前种植一棵名贵主树，更有百年流苏、百年紫薇、百年油橄榄等5棵百年神树。石材甄选上，采用18种鼎级奢石，其中包括“爱马仕”之称的「马达加斯加蓝翡翠」和“帝王之玉”之称的「青玉玉石」。
3. 文化底蕴与艺术融合
项目以宋代文化为设计灵感，从大门景观到细节装饰，融合了宋代美学和福州本地艺术。大门画景以宋代名作《千里江山图》为蓝本，结合福州特有的漆画技艺，展现出浓郁的文化气息。大门细节上采用宋代汝窑青瓷工艺，门牌则用瘦金体书法，由名师书写婉约的宋词，营造出诗意盎然的居住环境。
4. 温泉入户与极致视野
项目因地制宜引入源脉温泉，打造“温泉会所+私汤入户”双重鼎级私享系统，这是主城核心唯一一个温泉入户的在售项目。建筑立面上，采用全幕墙、全铝板、全铝线条、大面玻璃等设计，带来270度的广角极致视野。
三、市场分析：豪宅的热销底蕴
尽管楼市整体遇冷，但豪宅市场却呈现出不同的景象。近期，全国多地的豪宅项目纷纷创下销售纪录，如上海翠湖天地六期108套豪宅当日售罄，共计收金119.79亿元。这些案例充分说明，无论市场如何变化，核心区域的核心资产始终受到市场的热烈追捧。
对于建发紫宸而言，其稀缺的区位、高端的设计、深厚的文化底蕴以及优质的物业服务，使其成为福州楼市中的核心资产。项目单套房源最高备案价突破10万元/平方米，这不仅是对项目自身价值的认可，更是对福州楼市品质提升的有力证明。
福州鼓楼区新盘建发紫宸
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财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。
公告明确，加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难。
契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。
土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整。
此外，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。
增值税方面，在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。
土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。
以上据央视新闻
为促进房地产市场平稳健康发展，现就相关税收政策公告如下：
一、关于住房交易契税政策
（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
（二）对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。
（三）纳税人申请享受税收优惠的，应当向主管税务机关提交家庭成员信息证明和购房所在地的房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。具备部门信息共享条件的，纳税人可授权主管税务机关通过信息共享方式取得相关信息；不具备信息共享条件，且纳税人不能提交相关证明材料的，纳税人可按规定适用告知承诺制办理，报送相应的《税务证明事项告知承诺书》，并对承诺的真实性承担法律责任。
（四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产管理部门制定。
二、关于有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策
（一）取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，有关城市的具体执行标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定。具体执行标准公布后，税务机关新受理清算申报的项目，以及在具体执行标准公布前已受理清算申报但未出具清算审核结论的项目，按新公布的标准执行。具体执行标准公布前出具清算审核结论的项目，仍按原标准执行。
（二）北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款有关内容和第二款相应停止执行。
三、本公告自2024年12月1日起执行。《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）同时废止。2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行。
特此公告。
财政部 税务总局 住房城乡建设部
2024年11月12日
以上据国税总局官网
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