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近年来，随着教育均衡发展战略的深化实施，厦门市大力推进名校跨岛布局，岛外地区涌现出一批市属名校分校，引发了社会各界对岛外学区实力的高度关注与热烈讨论。在众多跨岛名校初中部陆续公布中考成绩之际，市场惊讶地发现，表现最为抢眼且成绩最为稳定的，并非那些享有盛誉的市属名校，而是位于海沧区的双十海附。这一现象深刻揭示了一个道理：评判一个学区的价值，不能仅仅依赖于品牌的光环。

双十海附的中考佳绩 双十海附在中考中的表现究竟如何？以2024年中考为例，该校有3名考生跻身全市前100名，4名考生荣获创新人才保送生资格，10名考生进入全市前300名。一双外（含分校区）录取率约为20%，市属优质重点高中录取率约45%，而公办普高录取率更是高达80%以上。回溯至去年中考，双十海附同样有5名考生进入全市前100名，10名考生位列全市前150名，11名考生跻身全市前200名，普高录取率维持在80%左右，一双外（含分校区）录取率也接近20%。这些数据不仅彰显了双十海附的优异教学成果，更体现了其成绩的持续性与稳定性，反映出学校深厚的教学底蕴和卓越的教育质量。

学区价值的综合考量 综合来看，双十海附不仅在岛外学区中独占鳌头，即便与岛内传统顶级学区相比，也毫不逊色。其严格的生源筛选机制——必须通过购买片区商品房才能入读，构筑了极高的生源护城河。在对外来人口较为友好的集海片区中，双十海附堪称一片难得的生源净土。这种独特的生源结构，使得双十海附的学区房在市场上享有更高的溢价率。随着教育资源的日益丰富，集体户学校成绩上的逆袭现象屡见不鲜，未来的学区房市场将呈现分化态势。只有那些能够明显压制区域内头部集体户学区、并且生源护城河较高的头部商品房学区，方能持续享受学区溢价。双十海附正是这类学区的典范，因此，其片区的学区房价格表现尤为坚挺。

海沧桥南新盘的崭新篇章 近期，双十海附片区的划片商品房楼盘再添新成员——国贸海上鸣樾。该项目位于海沧桥南板块，地理位置优越，不仅紧邻岛内老核心区，还拥有一线海景，是海沧桥南板块时隔10余年后再次推出的新盘。海沧桥南板块作为岛外商品房生源最早集中涌入的区域，双十海附的学区在此经历了长时间的沉淀，如今已成为岛外最成熟、最宜居的板块之一。选择海沧桥南，意味着能够同时兼顾学区属性与居住属性，这在居住属性日益受到重视的当下，无疑成为了学区房中的优选。

然而，海沧桥南的二手房市场存在房龄普遍超过10年、产品落后于时代的问题。国贸海上鸣樾的推出，恰逢其时地填补了这一市场空缺。项目主推130-193平方米的纯改善户型，所有楼栋均采用两梯两户设计，确保了私密性并节省了等电梯的时间，彰显高端定位。楼栋排布和朝向设计精妙，不仅前排楼栋享有一线无敌海景，后排楼栋也拥有良好景观视野。户型设计力求最大化观景面，与周边二手房相比，无论是房龄、产品品质还是功能性，海上鸣樾均实现了质的飞跃。

潜在客群与市场前景 海上鸣樾的潜在客群不仅包括有教育需求的出岛置业者，还吸引了大量地缘性置换改善客群。考虑到双十海附片区拥有上万套商品房，而海上鸣樾仅有300余套，地缘性置换需求本身就足以支撑项目的购买力。不少思明老城区的二手房东也表现出对海上鸣樾的浓厚兴趣，因为在距离相近的前提下，从老城区置换到海上鸣樾不仅能获得居住尺度和小区品质的双重升级，还能享受更为成熟的居住氛围。

值得注意的是，海上鸣樾之后，海沧桥南的住宅用地将告罄，新房供应将成为历史，这使得海上鸣樾本身具备了高度的稀缺性。在周边电梯二手房价格普遍在3万元/平方米以上、一线临海二手房成交价接近4万元/平方米的市场环境下，海上鸣樾的定价显得相对合理。随着美联储即将进入降息周期，未来货币环境趋于宽松，楼市有望重回上行周期，对于自住需求的购房者而言，当前无疑是一个不错的入市时机。

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11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。

公告明确，加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难。

契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。

土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整。

此外，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。

增值税方面，在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。

土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。

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