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中海晋安湖叁号院：城市核心，尊享湖居生活‌

中海晋安湖叁号院，坐落于福州晋安湖核心区域，是三创园CBD的一颗璀璨明珠。该项目由四大地块精心规划，集住宅、商业与公共服务设施于一体，南侧更配备有优质幼儿园。项目总占地面积约6.2万平方米，建筑面积高达17万平方米，容积率仅为2.02，绿化率则达到了30%，是专为追求高端生活品质的城市精英量身打造的低密度大盘。

中海晋安湖叁号院的主力产品包括湖畔景观高层与东二环宜居宽宅，旨在为您提供宽敞舒适的居住空间。物业方面，由央企物业代表——中海物业提供专业服务，确保您的居住体验无忧。

项目周边自然环境得天独厚，约2000亩的晋安生态公园环绕，内含晋安湖、牛岗山及鹤林生态公园，让您在繁华都市中也能尽享自然之美。

中海地产，隶属于实力雄厚的中国建筑，是一家拥有43年辉煌历程的中资央企，业务遍布全球90余座城市，2021年荣登世界500强第13位，品牌实力不容小觑。

区位方面，中海晋安湖叁号院位于东二环晋安湖核心板块，交通便捷，教育、医疗、商业等配套设施一应俱全，是城市价值的优选之地。项目距离地铁4号线后屿站（在建）仅约70米，未来可轻松换乘至城市各区域；同时，周边3公里范围内涵盖了泰禾广场、世欧广场及宜家商圈，满足您购物、休闲的多元化需求。

此外，晋安湖“三创园”以光电产业为核心，正致力于打造高品质生态智慧产业园，目前已有80余家企业入驻，为区域发展注入了强劲动力。

中海晋安湖叁号院精心打造三大核心卖点：一线湖境、一线配套与一线产品。其中，一线湖境让您步行即可享受晋安湖公园的绝美风光；一线配套则让您尽享东二环最核心的全维配套资源；而一线产品则是以央企中海的匠心精神，为您呈现低密精装住区，涵盖多种户型选择，满足您的不同居住需求。

作为福州销冠红盘，中海晋安湖叁号院以其卓越的品质与独特的魅力，成为了晋安湖区域的代言之作。目前，项目B1地块已呈现为央企现房，一线晋安湖景观，头排座席限量抢藏中！

‌ 户型分析‌：

中海晋安湖叁号院的户型设计注重大面宽客餐厅的打造，为购房者带来宽敞的居住体验。其中，100平米三房两厅两卫户型，三开间朝南，客餐厅面宽约4.8米，相比市面上同类型户型具有较大优势。然而，过于极致的设计也导致卧室空间相对紧凑，实际使用可能略显局促。

105平米三房两厅两卫户型则位于连廊西端，布局与100平米户型相似，但厨房北向开窗，增加了南北对流效果。同样地，该户型也注重客餐厅面宽的打造，但卧室空间同样有所妥协。

125平米四房两厅两卫户型则位于连廊东端，面宽小进深大，双开间朝南，并设有大景观阳台。然而，阳台位置并未正对晋安湖景观，而是远眺工业区，这在一定程度上影响了居住体验。

‌ 区位解读‌：

中海晋安湖叁号院地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善。项目距离地铁4号线较近，未来出行将十分便捷；同时，周边商业氛围浓厚，购物休闲选择多样。然而，值得注意的是，项目部分地块周边存在老旧社区及古建筑等不利因素，购房者在选购时需谨慎评估。

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一房地产

1. 房地产定义：房地产是一个综合且复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物则依附于土地而存在，与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。

2. 房产与地产：房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅商铺、厂房、仓库以及办公用房等。地产则是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。

3. 房地产特点：由于其位置的固定性和不可移动性，房地产又被称为不动产。

4. 房地产拍卖：其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

二、产权类型

1. 商品房：是指房屋由开发商建设出售的，买受人取得房屋产权证后，可以自由对该房屋进行买卖、出租。

2. 成本价住房：成本价房屋是房改售房的一种规定，职工以成本价购买房屋后职工拥有房屋的全部产权，职工再次上市出售，必须征得售房单位的同意。

3. 标准价住房：标准价房屋是房改售房的一种规定，出售公有住房时，职工占有一部分产权，单位占有一部分产权，一般是职工占有94%的产权，单位占有6%的产权，职工以标准价购买的住房拥有部分产权，被称之为标准价房屋。

4. 经济适用房：为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。

5. 房改房：房改房是指城镇职工根据规定，按照成本价或标准价购买的已建公有住房。

三、房屋面积计算

1. 建筑面积：指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

2. 套内建筑面积：指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

3. 使用面积：是建筑面积扣除公摊面积及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积，俗称地砖面积。

4. 公摊面积：指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其他一些配套设施的面积总和。

5. 占地面积：建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积。

6. 预售面积：指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。

7. 销售面积：套内建筑面积+公摊的公用建筑面积；商品房按“套”或“单元”出售。

8. 竣工面积：房屋竣工后实测的房屋面积。

9. 共有建筑面积分摊系数：整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套内建筑面积之和的比值。

10. 预测面积：购房者在购买期房时，无法获知准确的房屋面积，开发商会根据设计图计算出房屋的预测面积，供购房者参考。

11. 实测面积：房屋建成后，房产测绘单位会对房屋进行实际测量，得出的房屋面积即为实测面积，也是购房者实际使用的面积。

12. 合同约定面积：购房者在签订合同时，开发商会在合同中注明预测面积，并按照这个面积计算房屋价格。合同中一般也会说明预测面积和实测面积存在误差的处理办法。

13. 产权登记面积：购房者在买房后办理产权证时，产权证上会有一个面积说明，即产权登记面积，一般按照实测面积来登记。

贷款首付比例：

福州首付比例统一调整为不低于15%，不再区分首套和二套房。

三、住房套数认定：

优化住房套数认定，对居民家庭购买住房申请商业性个人住房贷款时，按照居民家庭在购买住房所在区的住房套数进行认定。

政策实施前：认定为居民家庭在福州五区范围内的住房套数，以确定是否为首套房或二套房贷款申请。

政策实施后：家庭在某一区内没有住房，即使在其他区域有房产，也可视为首套房贷款申请。如台江区有房产，但鼓楼区无房，则鼓楼区贷款按首套房。

按区住房套数认定，有效解决福州有住房改善需求的家庭在购置不同区域房产时面临的贷款难题。

以往，虽购房套数未受限制，但贷款的制约依然存在。政策调整后，针对那些追求地段升级和鼓楼学区资源的家庭，解决了购房时面临全款资金的压力，这无疑在一定程度上激发这些家庭的购房意愿和置业需求。