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这块地是长房2021年10月19日摘得的[2021]长沙市127号地块，出让面积27054.24平米，容积率2.5，成交总价44630万元，折合楼面地价6599元/平米，毛坯限价13300元/平米，楼面地价占售价比50%。

周边有几个项目可以对比下：

美的云樾项目是2020年12月18日由正荣摘得的[2020]长沙市103号地块，出让面积79925.7平米，容积率2.2，折合楼面价6156元/平米，毛坯限价12800元/平米，楼面地价占售价比48%。

中国铁建电建湘语洺悦是2021年6月8日中国铁建摘得的[2021]长沙市045号地块，出让面积32335平米，容积率2.26，成交金额47050万元，折合楼面地价6438元/平米，毛坯限价12800元/平米，楼面地价占售价50%。

龙湖天璞是2021年龙湖与城发摘得的[2021]长沙市141号地块，出让面积66463.32平米，容积率2.8，成交金额117250万元，毛坯限价13480元/平米，折合楼面价6300元/平米，楼面价占售价比47%。

从区域内这几块地看，长房这块地面积最小，容积率第二高，楼面价是最高的，占售价比也是最高的。区域内的几个项目都选择做精装交付，是限价之下利润空间比较低，用精装来提升利润空间的。

以长房项目为例，楼面地价6599，建筑施工3200，前期费用900，公司运营1000，税费1463，合计13162元，利润率就只有1%了。

当然公司可以控制一下成本，比如运营费用可以省点，建安降到2000，园林降到200，就可以省出一大笔钱，但是小区就成安置房了。

这里透漏出长房这个项目的一个难点，利润空间低，要想办法价格比竞品卖的高，还要控制好成本。

【2】产品

项目规划了6栋大平层住宅和1栋租赁房，高层都是25-26层，贴着限高80米来的。

80米限高是一类高层建筑，需要两部电梯，其中一台是消防电梯，需要相距5米以上的两个防烟出口，这使得电梯核心筒面积在76平米以上，公摊面积非常大。

这是容积率高长房又不肯牺牲面积导致的必然后果。

我们看这个项目建筑面积233.25平米户型，套内面积187.41平米，公摊面积45.84平米，公摊率19.65。

而湘语洺悦项目都是18层以下小高层，54米以下属于二类高层建筑，电梯厅核心筒只有55平米，公摊面积一般在28、29平米左右，相对于长房项目，这是很大的优势，就是说如果同样是套内187平米的话，建筑面积只有210平米左右，比长房少20平米，这一下子就少了20多万。

龙湖天璞做了高低配，有11层、18层、27层，18层以下同样是在公摊方面优势明显，11层的做成一梯两户，公摊只有15平米，产品做点赠送，可以成为零公摊。

长房因为知道自己公摊大，所以把户型面积做大，超过230平米，公摊就可以降到20%以下，这样显得公摊相对值不高，但这掩盖不了绝对值依然很大的现实。

尤其长房是带装修出售，这样计算起来的装修费用客户一算就知道不划算。

【3】品质

为了对比长房项目的品质，小楼特意又跑了一趟梦想麓隐桐溪。

梦想这块地是2020年摘取的[2020]长沙市060号用地，出让面积134002.17平米，容积率2.1，成交金额135080万元，折合楼面价4800元/平米，限价11800元/平米，楼面价占售价比例41%。

这个项目由叠墅、洋房、小高层组成，主力面积290平米，卖毛坯1万出头，小楼以为这是大平层里最划算的项目。

项目的建筑设计是基准方中，园林设计是易兰设计，5000万打造的实景展示区很有特色，园林呈现度不比龙湖差。

项目也做了实体楼栋展示区，地下车库、一楼架空层、大堂、电梯厅、清水样板都做了交标展示，水平很高。

其实从这个项目限价来看，交标并不高，地下车库地面是金刚砂，只有局部吊顶，大堂的天花吊顶也做得极简，但是设计感被做出来了。

这个项目的隔壁也是龙湖项目江与城，那块地是龙湖在[2021]长沙市040号地块，出让面积143243.29平米，容积率2-2.6，成交金额162240万元，折合楼面价12200元/平米，毛坯限价12200元/平米，楼面价占售价比例39%。

龙湖有一个其他开发商望尘莫及的技能，就是园林的打造。可以说是梦想这个项目的园林展示是唯一一个干赢龙湖的项目，再加上坚持卖毛坯，所以项目去化很快。

而对比长房的园林，虽然也请了奥雅园林进行设计，但呈现水平还是差了些，看来是园林工程师脑袋里只有控成本思想，没有品质概念。

长房急于用精装修来拉价格，对外说马桶用的3、4万的杜拉维特，这有点缘木求鱼，品质可以用杜拉维特暗示，但一定要有像样的基础。

所以长房这个项目虽然套数不多，260多套房子，但是去化速度慢，肯定会想办法降成本，把已有不怎么样的成本降下来，还不如索性卖毛坯，一价到底遮百丑。

这就是小楼的看法，如果你是土豪，买了这个房子要把装修全砸了重装，请随意；如果还要垫垫脚，就算了吧，讲品质，先去看看梦想麓隐桐溪。

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11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。

公告明确，加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难。

契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。

土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整。

此外，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。

增值税方面，在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。

土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。

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