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项目地块素质

一、项目土拍：

项目成交于2022年3月16日，2022年第一次土地集中出让，福州三江口建设以底价6.03亿竞得，也是三江口收获的本场第二子，楼面价约18007元/㎡。

1.8万的楼面价、3万的销售限价，当初可真是敢想。现在看五四北，外环【绿城柳岸晓风】不到1万4、【熙悦府】1万左右，五四北相对核心的【和颂锦原】2.2万、【鲁能公馆三期】2.1万。

再看看项目周边，甚至罗汉山地铁口的一众新店东片区改造地块，1万出头的楼面价。不知道新投要怎么应对，但很肯定的是这个项目亏麻了，只能说被安排的明明白白，妥妥的“大冤种”。

二、地块素质：

地块位于晋安新店棚户改造区，处于城市边缘地带，周边配套相对欠缺，生活氛围一般。

交通上，南侧是西园路，通过西园路、涧田路可快速抵达三环、二环，自驾方便。公共交通困难，最近的公交站约200米，也只有3路公交经过。

学校上，参照周边，划片福州第七中学主题校区小学部，对口第七中学主题校区初中部，小学距离项目1.5公里左右，初中则紧挨着项目。

商业方面，以周边社区底商为主，距离最近的商场泰禾广场约1.8公里。

地块最大的资源是东侧紧邻涧田湖公园，部分楼栋可以一线瞰湖，但是刚需项目，裨益不大，也是聊胜于无。

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项目规划

一、项目规划：

项目是纯住宅社区，限高60米，容积率约2.2，整体比较低密，规划4栋18层+2栋14层住宅，合计360套，规划机动车位392个。

为保证瞰湖效果，采取西高东低排列，2栋14F楼栋放在东侧。

行列式布局，后排是3栋75㎡中间户+89㎡端户产品。

前排是2栋75㎡中间户+109㎡端户及1栋2T2户的126㎡+143㎡的产品。

新投映月湖承载新投三江“映照生活本意”的住宅理念，打造以新加坡生态雨林为灵感的社区景观。

二、项目户型配比

规划75-143㎡五个面积段，主打刚需产品，占比92%。其中75-79㎡占比47%，89㎡占比26%，109㎡占比19%，改善产品127㎡和143㎡各占4%。

03

户型设计

75㎡三房一卫、1#2#3#5#6#：

因为有“不得设计带有敞开连廊的户型”的限制，中户设计受限，都靠南面采光，对比其他有连廊的户型通透性更差，同样受限福厝远山拾里也是如此。

89㎡：三房二卫、1#2#3#：

89㎡同样受制于规范，只能是短面宽长进深的格局，户型过于狭长会导致采光通风较差。还好的是户型中间横厅设计，东侧搭配一面大落地窗，可以欣赏涧田湖的景色，增加了不少舒适性。另外，南北次卧各连接一个阳台，休闲、生活、收纳都能满足。

109㎡：四房二卫、5#6#：

和89㎡主要区别在于餐客厅连接了一个东侧观景大阳台+北侧多了个小房间，舒适度更高一些。

126㎡四房二卫、7#：

大面宽四开间朝南设计，BLDK一体化，客厅连接近6米的南向阳台，空间尺寸感强。北侧卧室带阳台，生活和休闲可以很好的分开。另外，还有小高层2T2设计，对应公摊少，赠送率高、私密性高，公卫三分离设计等优点，可以说这个户型堪称完美。

143㎡四房三卫、7#：

和126㎡同一栋楼，端厅设计，客厅东面大落地窗，南面连接双面宽阳台，形成超大采光面，同时还能一线观景，视觉体验直接拉满。143㎡做到了三卫，目前市面上比较少，不过遗憾的是公卫做成了暗卫。

总体来说，【新投映悦湖】整体定位刚需户型，但相对来说社区舒适度比较高，低容积率、小高层、一线临湖、紧邻公园，居住体验感不会差。在价格设定合理的前提下，对于那些习惯于周边生活圈氛围的居住者来说，这里确实是可以考虑的选择。

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财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。

公告明确，加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难。

契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。

土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整。

此外，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。

增值税方面，在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。

土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。

以上据央视新闻

关于促进房地产市场平稳健康发展

有关税收政策的公告

财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号

为促进房地产市场平稳健康发展，现就相关税收政策公告如下：

一、关于住房交易契税政策

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。

（三）纳税人申请享受税收优惠的，应当向主管税务机关提交家庭成员信息证明和购房所在地的房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。具备部门信息共享条件的，纳税人可授权主管税务机关通过信息共享方式取得相关信息；不具备信息共享条件，且纳税人不能提交相关证明材料的，纳税人可按规定适用告知承诺制办理，报送相应的《税务证明事项告知承诺书》，并对承诺的真实性承担法律责任。

（四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产管理部门制定。

二、关于有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策

（一）取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，有关城市的具体执行标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定。具体执行标准公布后，税务机关新受理清算申报的项目，以及在具体执行标准公布前已受理清算申报但未出具清算审核结论的项目，按新公布的标准执行。具体执行标准公布前出具清算审核结论的项目，仍按原标准执行。

（二）北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款有关内容和第二款相应停止执行。

三、本公告自2024年12月1日起执行。《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）同时废止。2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行。

特此公告。

财政部 税务总局 住房城乡建设部

2024年11月12日

以上据国税总局官网

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