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东屿岛的故事是从21年开始的，那会只有建发缦云一个楼盘，起步133平，均价4.5以上，还要绑定77万的天价车位，算上车位的溢价，整体均价到了5万左右，就这还是卖的很好，获得了很多改善客群的青睐，因为海沧老城区有近10年的新房空白期，新房实在是稀缺。

楼市的煌煌热度犹在昨日，近三年过去了，相比21年高位，目前的房价跌跌幅高达40%。去年海沧TOD一期璞瑞刚开盘的时候，均价也一度高达4.5万左右，没想到今年二期璞盛刚开盘，均价直接来到了3万左右，超出了很多人的预期，一定程度上瞬间拉低了市场的信心，毕竟这么好的位置才卖3万，其他板块又值多少钱呢。

受限于当下的环境，岛外大部分板块的建设发展速度都会慢下来，很多规划中的美好愿景兑现速度都会比想象中来的慢，因此现在买房最好目光短浅一些，买眼下已经落地，配套看得见摸得着，成熟的地段。而现在岛外最好的两个板块，公认的就是集美新城和海沧生活区，相较于集美新城，海沧生活区近10年内都没有什么新盘，未来二手的竞争也更小，意味着更稀缺，更保值。

海沧TOD璞瑞现在均价3.7万左右，起步面积100平，主力户型是130-200平左右，整体定位完全是改善之上。而璞盛起步78平，目前均价3.5万左右，定位偏刚需，相较于上次开盘的2号楼贵了快3000一平，但位置和朝向都更好。

在当下的市场，给岛外的新盘做个地段排名：

中粮云玺壹号排第一，毕竟集美新城最核心的位置，又是准现房，大悦城开业后人气也足够旺盛，可以说是无短板的六边形战士。

第二就是海沧TOD了，海沧生活区的人文底蕴，烟火气息甚至高于集美新城，从书包就可以看出来，但东屿岛目前人气一般，还需要几年的发展时间。

第三是联发嘉悦里，虽然不是西亭最好的位置，好歹也占了个坑，但目前3万左右的价格我觉得已经略贵了。

剩下的才是环东，翔安，集美桥头之类的地段。

总结：

1，如果是在思明滨北，海沧工作的朋友，预算不够上岛内的，岛外置业首选一定是海沧TOD，在我个人心里，论性价比和保值抗跌性，这个盘甚至可以排当下的岛外第一。

2，如果预算能到400万以上，买璞盛的118平南厅户型，不要选璞瑞的100平中间户，虽然璞瑞档次更高，但璞盛118平户型好很多，大客厅面宽，可改四房，居住舒适度强很多，而且两个户型差价才40万左右。

3，海沧TOD有个缺点就是容积率太高，可能是因为东屿岛拆迁成本高和涉及地铁改造问题，缦云和TOD都是做超高层建筑，容积率高达4.8，以后电梯会比较难等，园林观感和静谧性也没那么好。

4，璞盛的3.5.6.7号楼都靠近商场，6号更是商场上盖，这点看房的时候要注意，会有一定的噪音，油烟影响，如果预算允许，尽量不要楼层买太低。

厦门-海沧-海沧中心TOD璞瑞/璞盛

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有关税收政策的公告

财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号

为促进房地产市场平稳健康发展，现就相关税收政策公告如下：

一、关于住房交易契税政策

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。

（三）纳税人申请享受税收优惠的，应当向主管税务机关提交家庭成员信息证明和购房所在地的房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。具备部门信息共享条件的，纳税人可授权主管税务机关通过信息共享方式取得相关信息；不具备信息共享条件，且纳税人不能提交相关证明材料的，纳税人可按规定适用告知承诺制办理，报送相应的《税务证明事项告知承诺书》，并对承诺的真实性承担法律责任。

（四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产管理部门制定。

二、关于有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策

（一）取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，有关城市的具体执行标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定。具体执行标准公布后，税务机关新受理清算申报的项目，以及在具体执行标准公布前已受理清算申报但未出具清算审核结论的项目，按新公布的标准执行。具体执行标准公布前出具清算审核结论的项目，仍按原标准执行。

（二）北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款有关内容和第二款相应停止执行。

三、本公告自2024年12月1日起执行。《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）同时废止。2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行。

特此公告。

财政部 税务总局 住房城乡建设部

2024年11月12日

以上据国税总局官网

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